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Las cuotas de participación y los coeficientes de propiedad

Por Antonio Gomariz Martínez · 10 septiembre, 2015 · 23

Tengo el gran placer de inaugurar la primera de, espero, una larga serie de colaboraciones en mi blog, en esta ocasión a cargo de mi compañero y amigo Antonio Gomariz, excelente jurista especializado en Derecho mercantil. Con motivo de su trabajo ha tenido que estudiar el tema que nos ocupa, y ha decidido convertirlo en un artículo y compartirlo con todos los lectores de este blog. Desde aquí le agradezco su colaboración.

Un tema controvertido y de gran importancia en las comunidades de vecinos es el de las cuotas de participación, que determinan las obligaciones de contribución de cada uno de los vecinos a las cargas de la comunidad. Es habitual que se confundan con los coeficientes de propiedad, concepto similar pero distinto y que no debe ser confundido. Además, resulta difícil saber si los coeficientes de propiedad pueden ser modificados. En este artículo se expondrán adecuadamente ambos conceptos, y se analizará la posibilidad de modificación de los coeficientes de propiedad al amparo de la Ley de Propiedad Horizontal.

Las cuotas de participación y los coeficientes de propiedad

Para conocer qué son las cuotas de participación se ha de acudir a la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que pese a su escasa regulación, es la norma destinada a regular la vida de una comunidad de propietarios. En el artículo 3 LPH se hace la siguiente referencia a las cuotas de participación: “…a cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso no alterarán la cuota atribuida…”.

Además, según el artículo 5 LPH, para la fijación de la cuota de participación “…se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.

Por otra parte, nos encontramos con el concepto de coeficiente de propiedad, que se ha de entender que es el valor porcentual que se asigna (por el promotor, técnico oconstructor) cuando un inmueble se divide en pisos o locales, correspondiendo a cada uno de ellos un porcentaje cuya suma total sea el 100%.

Podemos observar, por tanto, que los coeficientes de propiedad les vienen impuestos a los propietarios por agentes externos a la comunidad (motivo por el cual no se mencionan en la LPH, al quedar fuera de su regulación). Además, ambos valores no tienen por qué coincidir. Por ejemplo, un local comercial situado en un bajo puede tener un coeficiente de propiedad muy elevado debido a sus grandes dimensiones y, sin embargo, al no hacer uso del ascensor, portales, limpieza de escaleras, y otros elementos comunes puede tener una cuota de participación muy baja.

La modificación de los coeficientes de propiedad

Pese a que la LPH no haga mención a los coeficientes de propiedad, es posible su modificación siguiendo el procedimiento previsto para la modificación del título constitutivo. Este es un proceso  que suele ser largo y que deberá culminar, para que adquiera efectos jurídicos frente a terceros, con su inscripción en el Registro de la Propiedad. Así, de forma general, la modificación del título constitutivo está sometida a que exista unanimidad, tanto de propietarios como de cuotas de participación.

Pese a esa exigencia general, tras la reforma de la LPH en 2013 se derogaron muchos supuestos que exigían unanimidad, facilitando así la adopción de acuerdos de la Junta de Propietarios para la realización de obras en el edificio y de otro tipo, aunque conlleven una modificación del título constitutivo.

Entre estas excepciones se encuentran las del artículo 10.1 LPH, que dispone que tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios las siguientes actuaciones:

  • Los trabajos y las obras necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento mantenimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones.
  • Las obras y actuaciones necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal.
  • La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo al que se refieren las obras anteriores.
  • Las actos de división o aumento de los pisos o locales a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

También existen otras excepciones en el artículo 10.3 LPH, que en lugar de unanimidad exigen acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios que, a su vez, representen las 3/5 partes de las cuotas de participación, en los siguientes casos:

  • División material de pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes.
  • Aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio.
  • Disminución de su superficie por segregación de alguna parte.
  • Construcción de nuevas plantas.
  • Cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio.
  • Cerramiento de terrazas.

Menciona también el artículo 17.2 LPH que, sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Para el resto de supuestos que no hemos mencionado continuará vigente la regla de unanimidad (total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación), como por ejemplo para la modificación de las cuotas de participación. O la desafectación de un elemento común. Para conseguir la unanimidad no es necesario que asistan a la Junta todos los propietarios ya que, como establece el art. 17 LPH: “se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9 LPH, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. Además, se prevé la posibilidad de acudir al Juez competente para sustituir esa unanimidad, si así lo estima.

El procedimiento de modificación conlleva la realización de un estudio de los motivos que justifiquen la modificación del título constitutivo y el beneficio que obtendrá la Comunidad; y posteriormente, convocar una Junta Extraordinaria para tratar este asunto (es recomendable que, debido a la complejidad del tema, sea el único asunto a tratar) y proceder a su votación. Además, se habrá de identificar a los propietarios que votaron en contra.

En conclusión, considero que la modificación de los coeficientes de propiedad puede encuadrarse en el marco del artículo 10.3 LPH, requiriendo por tanto la aprobación de la autorización administrativa y la aprobación de 3/5 de los propietarios. En caso de no poder contemplar el supuesto en ninguna de las excepciones mencionadas, sí se requeriría la unanimidad de todos los propietarios.

23 comentarios

  1. Carla

    Artículo muy interesante. Enhorabuena Antonio.

  2. David

    Muy interesante el artículo, pero…¿que ocurre cuando no están registradas en ningun sitio las cuotas de participación?
    Puede parecer increible, hablo de un edificio antiguo y el constructor no resgistro las cuotas. Vamos a las escrituras y sólo aparecen en la de uno de los pisos (pero una vez más, no están en el registro) que casualmente es el más grande…
    ¿ahora cómo se actúa? si son tres vecinos, no hay obligatoriedad de resgistrarse en la ley horizontal. El piso más grande se atiene a su escritura, los otros dos quieren que se haga por metros, pero mientras si surge una obra necesaria ¿cómo se soluciona el tema?
    He leído mucha información sobre el tema en internet, pero en todas se da por su puesto que el constructor registró esos datos.

    1. Antonio

      David,

      en primer lugar creo que te refieres a que el inmueble no posee el título constitutivo, en él se recoge la descripción del edificio en su conjunto, la descripción de pisos y locales expresando su extensión, también se fija la cuota de participación que corresponde a cada piso. Por último, también se puede recoger en el título constitutivo los estatutos, reglas de constitución, servicios y gastos del inmueble, conservación, administración, etc. Por así decirlo, es la base sobre la que se ha de regir toda comunidad de propietarios.

      Por otra parte, que no esté inscrito el Título Constitutivo (porque no haya querido el promotor en su momento) pero sí haya sido elevado a público como me indicas, no significa que no se le aplique a la Comunidad de Propietarios la normativa de propiedad horizontal. El art. 2b) LPH establece que será de aplicación la LPH “a las comunidades que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 del Código Civil y no hubiesen otorgado el Título Constitutivo de la propiedad horizontal”.

      Así, estas comunidades se regirán, en todo caso, por las disposiciones de esta Ley en lo relativo al régimen jurídico de la propiedad, de sus partes privativas y elementos comunes, así como en cuanto a los derechos y obligaciones recíprocas de los comuneros.”

      En definitiva, la LPH no sólo se aplica a las comunidades que se han escrito en el Registro de la Propiedad, sino también a las que no hubiesen otorgado el Título Constitutivo de la propiedad horizontal o, a aquellas que lo tienen pero no lo han inscrito.

      Para la problemática de los metros, lo más prudente sería convocar una Junta de propietarios, contratar a un perito para que pueda calificar la extensión de cada piso y posteriormente otorgar Título Constitutivo, recogiendo en él todo lo que estiméis, ya que pueden otorgarlo tanto el promotor/constructor antes de vender los pisos como todos los propietarios existentes .

      Espero haber resuelto tus dudas pese a la tardanza, gracias por comentar el blog.

  3. Evelin

    Hola,

    Tengo dudas sobre dos cuotas de participación distintas que me aplican sobre el local comercial que acaba de comprar.
    Según mis escrituras mi local tiene una cuota participativa de 5,58% en gastos comunes y generales del edificio no contribuyendo a gastos de zaguán, escaleras y ascensor.

    En el reparto de gastos del edificio

    Grupo 1, Gastos comunes del edificio:

    Gastos varios.

    Honorarios administración.

    Gastos administrativos

    Prima de seguro

    Me aplican el 5,58%, pero sin embargo en el Grupo 5, Gastos viviendas – locales:

    Gastos varios vivienda – local.

    Mantenimiento grupo presión.

    Aquí me aplican el 8,63%. Y esto es lo que no entiendo, ¿por qué me aplican este porcentaje, cuando en las escrituras tengo puesto el 5,58%?
    Gracias y un saludo

    1. Antonio

      Evelin, es un tema complejo pero de cualquier manera se te debería aplicar el porcentaje que aparece en las escrituras, es decir, el 5,58%.

      Si deseas atención más especializada contacta con el administrador del blog.

      Saludos

  4. Mercedes Perlado

    Si la cuota de participación aprobada por unanimidad en junta es diferente del coeficiente de propiedad que consta en el título constitutivo, los gastos extraordinarios (ITES, derramas, etc), se pagan conforme a esa cuota de participación o conforme al coeficiente de escrituras? En los Estatutos se recoge la posibilidad de aprobar la cuota de participación para gastos generales. No habla de gastos extraordinarios. Podría aprobarse para gastos generales y también extraordinarios esa cuota de participación diferente de la que consta en el título constitutivo, para dejarlo solucionado, o habría que llevar a Junta esos gastos extraordinarios y decidir como se contribuye a ellos en ese momento?

  5. Mercedes Perlado

    Es normal que en el título constitutivo haya unas diferencias de coeficientes del 2% al 7% en chalets adosados, porque el constructor ha utilizado como criterio para la atribución de los mismos únicamente los metros de parcela, obviando los metros útiles, y dándose el caso de casas con 40 metros útiles más y con menos de la mitad de coeficientes que otras que tienen 40 metros útiles menos, pero más jardín. Son válidos esos criterios que ha aplicado el arquitecto de la gestora (ha sido por cooperativa). Hay un propietario que trabaja para esa gestora que ha salido muy beneficiado de esa atribución por metros de parcela y ya está…
    ¿qué podemos hacer?

    1. Antonio

      Mercedes,

      no son asuntos sencillos los que nos comentas. Si deseas información más especializada házmelo saber a través del siguiente correo electrónico: a.gomariz@gomarizasociados.com

      Saludos

  6. Enrique

    hola, vivo en una comunidad de 7 vecinos (finca antigua) siempre se ha pagado todo por partes iguales, pero ahora tenemos unas obras importantes y un vecino pide que se pague por coeficientes. La finca se compone de : 2 viviendas en los bajos que tienen uso de patio de luces traseros, 2 viviendas mas en primera planta y otras dos en segunda planta , y mi vivienda en 3ª planta que dispongo de terraza en mi escritura (mis metros de vivienda + terraza es igual a la suma de los dos de abajo ). en mi escritura pone que tengo asignada una cuota del 15% . Debemos tomar ese 15% para hacer el calculo o debo pagar el doble que el resto de vecinos? Gracias por su atencion.

  7. Edurne

    Buenos días:
    Voy a exponer un caso con la intención de que puedan aclarar la situación.
    Se trata de una casa que en su momento era una única vivienda pero que sus propietarios la segregaron en dos viviendas de manera legal.
    Los propietarios vendieron una de esa dos viviendas y los nuevos compradores a su vez hicieron una división, de hecho, de la misma en dos nuevos apartamentos.
    La pregunta es: los coeficientes de propiedad han de modificarse?. Los dos apartamentos (que ocupan el mismo metraje que la otra vivienda) deben de tener un coeficiente mayor o debe mantenerse el actual 50%?.
    Un saludo,
    Gema

  8. Antonio GAMEz

    Buenas,
    Me gustaría contactar con ud., es posible??
    Es para hacerles unos comentarios sobre su información en privado.
    Muchísimas gracias, slds.

  9. Francisco Artiaga

    Hola!!
    ¿El coeficiente de propiedad también es proporcional a la hora de votar en junta? Es decir.., si un vecino paga 140% de cuota debido a los metros de su vivienda.., también su voto sería de 1,4 ?
    Gracias

  10. Jesus

    Participo en los gastos generales segun mi cuota de participacion, pero en los gastos en los que estan exentos los bajos comerciales, estos se reparten por igual entre los pisos. Esto sucede desde que compre el piso, 1998 y he comprobado en el libro de actas y nunca hubo un acuerdo al respecto.
    Recientemente se han efectuado unos gastos de albañileria que deberian haber sido repercutidos por cuotas de participacion por afectar al mantenimiento general de edificio, no obstante, se han cargado por igual entre todas las propiedades, bajos incluidos.Aducen que los gastos que no participan los bajos siempre se han pagado por igual, que anualmente se han aprobado las cuentas y que van a seguir igual.
    En este momento hice constar en acta mi desacuerdo pidiendo que todos los gastos, con o sin los bajos, se adecuaran a las cuotas.
    Que opinan ? Es correcto ?. Gracias anticipadas

  11. María

    Buenas tardes:
    Estoy buscando como se calcula la cuota de participación, y en todos los casos comentáis que según el artículo 5 LPH, para la fijación de la cuota de participación “…se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”…. Bien, pero hay algo más concreto? Un programa u hoja excel… con algún coeficiente a aplicar? como se valoran las vistas, la orientación…
    Muchas gracias

  12. Carmen

    Carmen
    En mi finca hay estatutos que remiten a las escrituras para el coeficiente a aplicar en ls gastos. Dice que gastos de elementos comunes irán a coeficientes y gastos ordinarios (luz, limpieza, agua…) irán a partes iguales. Ahora quieren poner todo a coeficientes, en la reunión de constitución de la finca, también se informo y se voto favorablemente y por unanimidad de todos los asistentes . Los estatutos están firmados por un notario. Mi pregunta es si después de 10 años, estando firmado por notario y aprobado en junta , pueden obligarme a pagar los gastos ordinarios también a coeficientes.
    Gracias.

  13. Ventura

    El portero se jubila.Lavivienda la deja,es un bien común.Votacion 31po ciento portero ,24 por ciento conserje.Participacion del 55 por ciento.la presidenta hace acomodación de la vivienda del nuevo portero valor de 30 mil euros,sin aprobación de los vecinos .Que puedo hacer?

  14. Alicia

    El piso que esta debajo del mio hace años se amplió con parte del piso que esta a su lado. Sin embargo su coeficiente en las actas de la Comunidad es igual que el mio. Esto es posible??

  15. Pili

    yo tengo un local comerciar, me entere que hicieron una reunión en la cual se acordó efectuar unas obras, a mi en nimgun momento se me informa de dicha reunión, de dicha obra y menos aun del importe que suponía esa obra, me anularon totalmente ni me dieron la opción de presentar yo un presupuesto, pero ahora si que me pasan la factura. la obras son de reparación , necesarias o no.?……….. lo que si es seguro es que no eran urgentes. Tengo derecho a impugnar dicha factura por no contar conmigo cuando soy el imquilino que mas cuota de participación tengo?.

  16. Fernando Blazquez Jimenez

    Hola me llamo Fernando y me gustaría que alguien me pudiera explicar un problema que se esta produciendo en mi comunidad.
    El problema es el siguiente: hay algun vecino, que por la circunstancia que sea,quiere ponernos mas cuota de participación que la que tenemos estipulada ,digamos por escrituras, ¿por que quiere cambiar esto ?es sencillo,tenemos que realizar unas obras,pues el local de abajo que es muy superior según ellos en superficie pague mas que los vecinos,según el titulo constitutivo,de dicho local ,su coeficiente de participación es de un 38,9% creo,y quieren subírselo a un 46% al igual que al resto de los vecinos para así llegar entre los ocho vecinos mas el local total 9 vecinos,al 100%,
    Existe un problema que según unos documentos que sacamos del notario que tiene las escrituras del edificio,vimos ,que el edificio constaba de 17 vecinos y un local total 18 comunitarios,que esto se partía en dos portales uno el 4 y otro el 6,y que el local estaba dentro del numero 6,pero que entre los dos portales y el local en total se alcanzaba un coeficiente,del 100%,entonces quieren que solo nuestro portal y el local portal 6,asumamos el total de todo el edificio el 100%,y Yo no se si puedo negarme a asumir dicho porcentaje del otro portal,diciéndome,mis escrituras de compraventa que yo tengo una CUOTA DE PARTICIPACION,del 3,89% mi pregunta es ¿ se puede hacer eso que algunos quieren? me gustaría que me explicaran por favor,Gracias

  17. Fernando Blazquez Jimenez

    deseo que me contesten a dicha queja

  18. Eduardo Acevedo Laverde

    En nuestro edificio de 18 plantas, la Junta de administración aprobó el cambio de ascensores por tener mas de 40 años de servicio, mi pregunta es : debemos pagar todos la misma cuota
    o como si lo dispuso la Junta debe ser de acuerdo a los coeficientes de propiedad?porque en mi caso debo cancelar $ 4.000.000,oo mas que otros apartamentos, eso es justo?
    le agradecería mucho su respuesta
    Atentamente
    acevedo.l@hotmail.com

  19. Maria

    Hola ,mi duda es la siguiente ,las cuotas de participación de mi edificio son todas diferentes según los M2 de los pisos,al firmarse la comunidad las cuotas se establecieron iguales por unanimidad,haces dos años se cambiaron por cuota de participación al pedirlo así uno de los vecinos con menos metros.El problema es que hay hechos dos dúplex que en construcción compraron metros de desván para unirlos a sus metros de apartamento ,los metros comprados superan los mismos que ya tenían y fueron Unidos en vertical por el constructor después de dar de alta el edificio sin proyecto para ello con la consecuencia de constar en escritura solo como habitables los metros iniciales del apartamento,y así se acogen a pagar una cuota de participación que correspondesolo a los metros iniciales del apartamento,eran unos 55 y pasan a tener cerca de 120.Segun escritura pagan por esos 55,aparte sea legal o no esa unión,se niegan a pagar como los vecinos que tenemos 115,y a su vez pagan exactamente igual que el resto de apartamentos de solo 55m2.Es esto legal?y otra pregunta no tendrían que pagar al menos más que los de sólo 55m2 cuyos desvanes no superan los 15m2y ellos unieron al menos 70m2″comprados como desvanes.En esos casos no tienen que tener un permiso del ayuntamiento para usar esos metros como habitables por si supera el edificio los metros oermitidos en la cédula de habitabilidad?.un saludo gracias espero su respuesta

  20. José Antonio

    José Antonio: Soy copropietario de una sub-comunidad de 33 pisos. La comunidad se compone de otra cuatro fincas. En el piso principal de mi finca hay una oficina de una Empresa que ocupa dos pisos. Para ganar mas metros cuadrados ha derribado tabiques y ha unido su oficina a otras ubicadas en dos fincas colindantes. En las tres fincas (sub-comunidades) hay puerta de salida pero únicamente salen todos sus empleados y clientes (mas de 100 personas) por el portal de nuestra finca. Esta empresa solo hace uso del ascensor, portera y portería de nuestra finca pero tiene coeficiente de propiedad en las tres sub-comunidades. Sería posible para esta Empresa reducir su cuota de participación por estos conceptos en las otras dos comunidades e incrementarlo en nuestra comunidad. Espero su respuesta y le agradezcoa de antemano su ayuda.

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